Недвижимость  — оптимальный объект для кредитования, обладающий следующими особенностями:

1. Недвижимости как товар имеет высокую стоимость, что требует от инвестора наличия значительного капитала;
2. Недвижимость — это  участок земли, на котором имеются (строятся) улучшения с целью повышения доходности бизнеса;
3. Регистрация права  на недвижимость обязательна;
4. Физические характеристики недвижимости специфичны:  крупные размеры, старение объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода;
5. Возможна реализация капитального ремонта;
6. Меньшее обесценивание  объектов недвижимости в силу того, что происходит компенсация стоимости при инфляции.

Учитывая особенности недвижимости, целесообразно  использовать  заемные средства при сделках.

При привлечении заемных средств заемщик (инвестор) получает возможность:

1. Купить более дорогой объект относительно собственного  капитала;
2. Вложить высвобождающиеся средства собственного капитала в иные  объекты;
3. Приобретение доходной  недвижимости позволяет выплачивать кредитору долг;
4. За счет условий финансирования увеличить ставку дохода на капитал.

Недостатки использования заемных средств:

1. Сумма,  возвращаемая кредитору, превышает заем;
2. Кредит по ипотеке  – это источник заемных средств, требующий возврата;
3. Возможен отрицательный  финансовый левередж;
4. При срыве графика погашения кредита кредитор может наложить взыскание на имущество в залоге. При этом недвижимость может быть продана, задолженность погашена. Остаток суммы, вырученной от продажи, может быть меньше суммы кредита (погашенного).

Решение кредитора  о выдаче заемных средств принимается с учетом обстоятельств:

1. Возможность контроля кредитором кредитуемого объекта;
2. Наличие государственной  регистрации прав на недвижимость;
3. Длительная жизнь недвижимости – гарантия возврата долга и процентов;
4. Наличие гибкой системы формирования  договора.

Недвижимость в странах с развитым рынком приобретается в собственность с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит — это кредит со следующими характерными особенностями:

• денежные средства предоставляются на   длительное время;
• кредитование сделок  по недвижимости;
• залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, главная характеристика ипотечного кредита – это единый объект залога и приобретения. При этом ни залогодатель,  ни залогодержатель не обладают полным правом на имущество,  сохраняя при этом  права пользования и владения, не имея права распоряжения имуществом.  

Классификация ипотечного кредита по видам идет по следующим признакам:

1. Назначение объекта ипотеки;
2. Вид участия в процессе инвестиций;
3. График погашения долга и процентов;
4. Соучастие кредитора в приросте и доходах;
5. Величина стоимости средств  инвестора;

Для целей оценки коммерческой или иной недвижимости  кредиты по ипотеке подразделяют на  кредиты с переменными и постоянными платежами. По способу финансирования перепродажи недвижимости выделяют понятия первой, принятой, завершающей ипотеки. Первая ипотека — это кредит для финансирования недвижимости, не имеющий обременение по ипотеке. Принятая ипотека — кредит на покупку недвижимости с обременением по ипотеке. Покупатель при этом принимает обязательства по кредиту продавца. Завершающаяся  ипотека — это кредит,  выданный третьей стороной или продавцом при наличии закладной (первой).

Условия финансирования учитывает оценщик  при оценке имущества, прочих объектов. Порядок  финансирования не влияет на стоимость, но изменяет цену недвижимости. Таким образом, ипотечно — инвестиционный анализ – это комплекс мероприятий и расчетов,  необходимых для оценки недвижимости  в определенных условиях финансирования.